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    湖边水库东片区旧村整村改造项目(上湖、洪塘社)
    减小字体 增大字体 作者:转载收藏  来源:公众号  
    发布时间:2019-10-01 21:38:00

    湖边水库东片区旧村整村改造项目(上湖、洪塘社)集体土地上房屋征收补偿安置实施方案

    因湖边水库东片区旧村整村改造项目建设需要,需征收湖里区金山街道辖区上湖、洪塘社范围内集体土地上房屋及附属物。为维护征收当事人的合法权益,保证该项目征收工作的顺利进行,根据《厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市集体土地上房屋征收与补偿管理办法的通知》(厦府办〔2016〕220号)等文件精神,结合湖里区区域范围内各地块项目的实施方案及本项目的具体情况,特制定如下征收补偿实施方案。

    一、房屋征收管理部门

    厦门市湖里区土地房屋征收办公室

    地址:厦门市湖里区枋湖南路161号

    联系电话:0592-5722243

    二、房屋征收组织协调单位

    受区政府委托,金山街道办事处、厦门联悦欣投资有限公司负责本项目土地房屋征收的组织协调等工作。

    金山街道办事处

    地址:厦门市湖里区金山街道云顶北路16号

    联系电话:0592-5287271

    厦门联悦欣投资有限公司

    地址:厦门市湖里区金山街道云顶北路16号308单元A294

    联系电话:0592-5680663

    三、房屋征收实施单位

    厦门垣湖房屋征迁服务有限公司

    地址:厦门市湖里区金山街道前头社137号

    联系电话:0592-5135933,0592-5382870

    四、征收工作点地址:厦门市湖里区金山街道湖边上社文化活动中心(上湖社65号)

    联系电话:0592-5627176

    五、征收范围

    厦门市湖里区金山街道上湖、洪塘两个社区范围内的房屋及附属物,具体以《湖边水库东片区旧村整村改造项目(上湖、洪塘社)集体土地上房屋征收范围的公告》(厦湖府〔2019〕61号)的征收范围为准。

    六、基本情况

    (一)涉及厦门市湖里区金山街道范围内用地面积约55万平方米集体土地房屋及附属物。

    (二)住宅房屋安置房源地点:湖边水库片区上湖、洪塘安置房、湖边水库东片区旧村改造片区安置房。

    (三)过渡方式:自行过渡。

    (四)评估时点:征收房屋公告发布之日。

    七、征收补偿面积依据

    被征收房屋的建筑面积由受委托的测绘单位进行测绘并经街道办、社区、被征收人及征迁公司确认后进行公示,以公示无异议的面积作为补偿依据。

    八、征收补偿方式

    (一)经论证,本项目非住宅房屋补偿方式:实行货币补偿。

    (二)住宅房屋补偿方式:被征收人可选择产权调换,也可选择货币补偿。但住宅房屋认定产权面积部分或属于无房户的不可以选择货币补偿。

    九、集体土地住宅房屋征收补偿

    (一)产权调换

    1.产权、应安置人口认定原则

    (1)人均合法批建住宅建筑面积不足50平方米的,对人均不足50平方米的部分,已建成无合法批建手续房屋的,按人均50平方米认定产权予以补偿安置;未建成的,按该类区砖混结构住宅(一等)重置价缴款后,按人均50平方米予以补偿安置。

    (2)持有转让、赠与的集体土地住宅房屋产权证的,按其载明的产权面积计入转让方或赠与方产权人及其配偶的份额。

    (3)产权清晰的共有住宅(含祖屋),产权面积应按各自份额合并计算。

    (4)持有合法批建手续,但在征收公告发布之前未建成的,未建成部分,按该类区砖混结构住宅(一等)重置价缴款后,认定产权给予产权补偿安置。

    (5)人均合法产权面积,以被征收人在本行政范围内,具有常住户口且实际居住的家庭成员为依据,属“一户多宅”的,已批合法面积合并计算,属“多户一宅”的,其人口合并计算。

    (6)应安置人口、应安置面积认定办法依据《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局关于制定征地拆迁具体实施细则的指导意见的通知》(厦府办〔2005〕213号)等相关规定执行。

    2.实行房屋产权调换的,按“拆一补一”、不补差价计算;实行产权调换的安置房屋按超出被征收人应安置面积最小的原则控制;超面积安置的,超面积部分按安置房市场评估价计算。

    3.装修补偿费

    (1)被征收人具有合法批建手续及可认定产权的已建成房屋,其装修可按280元/平方米实行包干补偿或选择评估补偿。若被征收人选择评估补偿的,不论评估结果高低,一律按评估结果补偿。

    (2)用于产权调换的安置房未进行初装修的,在安置房交房时,应给予被征收人300元/平方米的装修补偿。

    4. 搬迁补助费

    结合被征收房屋可认定的产权面积,按10元/平方米计算。若被征收人选择现房安置,征收组织协调单位一次性付给二次搬迁补助费;若被征收人选择期房安置,征收组织协调单位一次性付给三次搬迁补助费。

    5.自行过渡安置补助费

    征收住宅房屋,选择房屋产权调换的被征收人自行过渡的,征收组织协调单位应支付自行过渡安置补助费。

    (1)过渡期限:在征收范围内安置,安置房为多层建筑的,过渡期限不得超过二年;安置房为高层建筑的,过渡期限不得超过三年;在征收范围外安置,安置房为多层建筑的,过渡期限不得超过一年;安置房为高层建筑的,过渡期限不得超过二年。

    (2)自行过渡安置补助费为:按30元/平方米·月计算;逾期按照相关规定执行。

    (3)过渡安置补助费的起算时点和停发时点。①起算时点:从被征收人签署被征收房屋移交单,并将被征收房屋及附属物完整移交给征收组织协调单位之月起,计发过渡安置补助费。②停发时点:安置房已竣工验收,征收组织协调单位予公告被征收人交房时间和地点等信息,在安置房交房时,一次性补助被征收人三个月的安置房装修期过渡费,并从公告或书面通知交房时间的下月起,停发过渡费。

    6.其它补偿补助费用

    移水电表、电话、有线电视转移、空调移机,依据厦价房〔2003〕119号文件标准(水表补助费500元/户,电表补助费500元/户,有线电视补助费380元/户,电话移机补助费100元/部,空调移机费150元/台)。

    7.按期搬迁奖励

    被征收人在签约期限内签订征收补偿安置协议,在协议约定的搬迁期限内完成搬迁并将被征收房屋及附属物完整交付征收组织协调单位拆除的,可按被征收房屋的产权面积(包括经认定的应安置面积已建成部分)结合区位房屋补偿价的百分之十(即250元/平方米)给予一次性搬迁奖励,奖励金额最高不超过十万元。

    8.合法权证奖励

    持有厦门市房屋所有权证的,给予5000元/本奖励。

    9.奖励办法

    在规定的时间内抽取商谈流水号、签订征收补偿安置协议书并按协议约定的期限搬迁交房的(商谈签约时限按第一、第二、第三轮次设定),方可享受以下相关奖励:

    (1)抽取商谈流水号奖励

    被征收人在规定的时间、地点参加抽取商谈流水号的,按每户给予6000元货币奖励。

    (2)按期签约奖励

    以产权证载明的产权面积(或经认定的应安置面积)为基数,在第一、二、三轮商谈签约时限内达成征收补偿安置协议的,分别按每平方米不高于1500元、1300元、1000元的标准,给予被征收人按期签约奖励。

    (3)提前交房奖励

    为促进被征收人在规定期限内尽早交房,在规定期限内搬迁、签署被征收房屋移交单并将被征收房屋及附属物完整移交给征收组织协调单位的,每户给予10万元交房奖励,每提前1天另给予提前交房奖励1万元,交房奖励和提前交房奖励总额最高不超过40万元。

    (4)无抢建奖励

    在2011年12月31日后无违法抢建的,按被征收房屋(框架或砖混结构)底层占地面积计算给予无抢建奖励,奖励面积计入被征收房屋建筑面积,并套用本方案相应奖励标准。

    (5)无合法批建手续房屋的补助、奖励

    人均建筑面积不足130平方米的,其无合法批建手续房屋按人均130平方米扣除应安置面积的剩余面积部分,已建成的按每平方米560元给予补助(含装修),未建的按每平方米340元给予奖励。

    在规定的第一、第二、第三轮商谈签约期限内签约、签署被征收房屋移交单,并将被征收房屋及附属物完整移交给征收组织协调单位的被征收人,人均建筑面积小于130平方米的无合法批建的房屋,按人均130平方米扣除应安置面积之后的剩余已建面积,分别按每平方米不高于1600元、1400元、1200元给予搬迁补助;人均建筑面积大于130平方米(含130平方米)的无合法批建房屋,在扣除人均130平方米后的超建部分,分别按每平方米不高于1300元、1100元、800元给予搬迁补助。

    (二)货币补偿

    1.征收具有合法产权的住宅房屋,被征收人选择货币补偿的方式,补偿标准按房屋征收公告发布之日的安置房市场评估均价(不含楼层调节价)执行,不受评估报告有效期限的影响。被征收人按期签约、将房屋交付征收组织协调单位拆除的,按安置房市场评估均价计算给予10%按期签约奖励和10%按期搬迁奖励。经区政府研究同意,在第一、二、三轮签约并按期搬迁的,可再按安置房市场评估均价分别给予20%、10%、5%货币补贴。按该条款给予补偿和奖励的合法产权住宅房屋,不再给予产权调换享有的装修补偿费、搬迁补助、过渡安置补助费及按期搬迁奖励等各项补偿、补助及奖励费。

    2.选择部分实行产权调换,部分实行货币补偿的,货币补偿面积不得超过被征收住宅房屋产权面积减去安置房面积的余额。其余补偿奖励办法,按以上条款办理,但产权调换部分不给予提前交房奖励。

    3.选择货币补偿的,被征收住宅房屋面积减去应安置面积的余额,在规定的第一、第二、第三轮商谈签约期限内签约、签署被征收房屋移交单,并将被征收房屋及附属物完整移交给征收组织协调单位的被征收人,分别按每平方米不高于1300元、1100元、800元给予搬迁补助。

    (三)住宅房屋内小(微)型企业或个体工商户的处理办法

    小(微)型企业或个体工商户若配合房屋征收,在限定期限内搬迁并腾空交付给征收单位拆除,可参照非住宅房屋内小(微)企业及个体工商户的办法处理。

    十、集体土地非住宅房屋征收补偿

    (一)合法批建非住宅房屋补偿、补助及奖励

    1.征收集体土地上的非住宅房屋,符合下列条件之一且房屋保持完整的,按照市场评估价给予货币补偿。

    (1)已取得土地房屋权证的;

    (2)已取得市土地管理部门颁发的《厦门市乡村企事业用地许可证》;

    (3)已取得市土地管理部门核发的乡镇企业用地批文、红线图及规划管理部门核发的建设许可证。

    以上未注明建筑面积的,按容积率不高于1的实际建筑面积计算;容积率超过1的部分,按无合法批建手续房屋认定处理。

    2.装修补偿费

    合法批建手续面积按每平方米250元包干补偿或评估补偿,若被征收人选择评估补偿的,不论评估结果高低,一律按评估结果补偿。

    3.租金补助

    持合法批建手续的非住宅房屋,对被征收人按每平方米10元的标准给予三个月的租金补助。

    4.按期搬迁奖励

    征收合法批建的非住宅房屋,被征收人在签约期限内签订征收补偿协议,在协议约定的搬迁期限内完成搬迁并签署房屋移交单,将被征收房屋及附属物完整交付征收实施单位拆除的,可按被征收房屋的产权面积结合区位房屋补偿价的百分之十给予一次性搬迁奖励,奖励金额最高不超过十万元。

    5.按期签约奖励

    以合法批建的实际建筑面积(未注明批建面积的,按不高于容积率1的实际建筑面积)为基数,在第一、二、三轮商谈签约时限内达成征收补偿协议并按协议约定的期限搬迁交房的,分别按每平方米1200元、1000元、700元的标准,给予被征收人按期签约奖励。

    (二)征收无合法批建非住宅房屋补助、奖励

    在征收公告规定的时间内签订征收补偿补助协议书并按协议约定的期限搬迁交房的,方可享受以下相关补助、奖励:

    1.房屋主体补助

    经区人民政府(包括区建设、计统、农业主管部门)审核同意并加盖公章的,或经区村镇企业土地房屋清理与确权领导小组审核同意的,或持有规划管理部门及土地管理部门签署意见并盖章的《厦门市乡镇企业建筑物补办手续工作表》的,但未取得合法批建手续的,按申请书载明的建筑面积,框架、砖混结构房屋每平方米按不高于600元给予补助。

    对于2011年12月31日以前建成的无合法批建手续的非住宅房屋,被征收人如能在征收公告规定的期限内,积极支持征收工作,签定补偿协议并自行搬迁的,框架、砖混结构按300元/平方米给予征收补助;其他结构形式的房屋按不高于200元/平方米给予征收补助。

    本方案的其他结构是指框架、砖混结构以外的,含钢架、铁皮屋、简搭、混木等其他结构形式。

    框架、砖混结构的非住宅房屋层高高于3.5米的,每增加0.1米奖励金增加20元/平方米;层高不足3米的,每减少0.1米奖励金减少30元/平方米。

    2.按期签约搬迁奖励

    在规定的第一、第二、第三轮商谈签约期限内签约搬迁、签署被征收房屋移交单,并将被征收房屋及附属物完整移交给征收实施单位的被征收人,按框架、砖混结构分别以建筑物面积每平方米不高于1000元、800元、500元,其他结构分别以建筑物占地面积每平方米不高于700元、500元、200元,给予按期签约搬迁奖励。

    3.租金补助

    在征收公告规定的期限内签约搬迁、签署被征收房屋移交单,并将被征收房屋及附属物完整移交给征收组织实施单位的被征收人,其无合法批建的房屋按每平方米10元给予1.5个月补助。

    (三)企业搬迁费及停产停业补偿、补助及奖励

    1.在合法批建建筑内实际合法经营,经营地址与注册地址相符,在规定期限内签订搬迁协议并搬迁完毕的:

    (1)企业搬迁补助费按照评估价给予补偿。

    (2)停产停业的补偿

    经营者停产停业损失的补偿标准:根据生产经营者近三年的年平均净利润确定;生产经营期限不足三年的,以实际生产经营期限的年平均净利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润额证明材料确定;税务部门无法出具证明的,根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定。

    经营者停产停业的职工工资补偿标准,根据房屋征收公告发布当年的上年度厦门市在岗职工平均工资,结合经营者在社会保障经办机构缴纳社保记录的职工平均人数确定。职工平均人数按下列办法计算:

    ①房屋征收公告发布时,上年度满一年的,按上年度计算。

    ②营业执照注册登记之月至房屋征收公告发布当月,期间未满完整自然年度的,按房屋征收公告发布当月往前推算12个月计算,不足12个月的,按实际月份计算。

    (3)停产停业期限,统一按半年计算。停产停业损失补偿归经营者所有,经营者与被征收人有约定的,从其约定。

    (4)小型企业、个体工商户也可选择简易协商程序,按下列方式补助、奖励:

    小型企业设备搬迁补助、停产停业损失及职工工资等在3万元以内包干给予补助,再按最高不超过5万元给予奖励;个体工商户设备搬迁补助、停产停业损失及职工工资等按最高不超过3万元包干给予补助、奖励。

    2.在无合法批建建筑内实际合法经营,经营地址与注册地址相符,且在征收公告规定的期限内签约并搬迁的,企业设备搬迁费、停产停业损失及职工工资按本条款第1项的50%给予补助,如企业能在要求的时间内,积极配合腾空房屋的,可再按不高于搬迁评估费的30%给予奖励,奖励总额最高不超过50万元。

    小型企业、个体工商户也可选择简易协商程序,按下列方式补助、奖励:

    小型企业设备搬迁补助、停产停业损失及职工工资等在1.5万元以内包干给予补助,再按最高不超过5万元给予奖励;个体工商户设备搬迁补助、停产停业损失及职工工资等在1.5万元以内包干给予补助,再按最高不超过1.5万元给予奖励。

    3.经营地址与注册地址不相符的,其经营损失(含停产停业利润损失和员工工资)不予补偿,如企业能在征收公告规定的期限内签订搬迁协议,并搬迁完毕的:

    (1)在合法建筑内经营的,其企业搬迁费用按评估价给予补助。

    (2)在无合法批建建筑内经营的,其企业搬迁费用按评估价的50%给予补助,再按不高于搬迁评估费的30%给予奖励,奖励总额最高不超过50万元。

    (3)小型企业、个体工商户也可选择简易协商程序,搬迁费用按不高于1.5万元包干给予补助。

    十一、其他结构形式的建筑物中,建筑质量好、造价高的钢架结构,经区土地房屋征收抽查抽审工作小组(区效能办、区财政审核中心、区土地房屋征收事务管理中心等相关部门人员组成)现场勘察并提出意见,具体补助奖励方案由征收组织协调单位提交指挥部研究确定。

    十二、地上附属物补偿

    依据厦府〔1999〕综062号文以及湖里区制定的相关标准给予补偿补助。征收建设用地涉及依法建设的构筑物可按照市场评估价给予补偿。

    十三、关于评估机构

    1.征收组织协调单位在房屋征收范围内张贴公示房屋征收评估机构推荐目录(详见附件),发布选择评估机构公告。

    2.由被征收人协商选定。被征收人应当在征收公告发布之日起5日内,通过自行协商或以多数人意见选定房地产价格评估机构(需在前述房屋征收评估机构推荐目录中选定),将选定结果书面告知征收组织协调单位。告知书需有超过被征收户百分之五十的被征收人签名及被选定的评估机构盖章确认,并附上被征收人签名的身份证及产权证复印件。

    3.由征收组织协调单位按程序确定。征收范围内的被征收人逾期无法协商选定的,由征收组织协调单位从报名的评估机构中,采取摇号或抽签等随机方式抽取1家对被征收房屋(含资产)进行评估。参与抽签的房地产价格评估机构不少于3家,并邀请被征收人代表、街道、社区组织代表及公证机构参与监督和公证。

    4.评估基准日和评估结果有效期限。评估基准日为本项目房屋征收公告发布之日。评估报告估价结果将于征收范围内公示,在公示期内未收到异议或者经复核、专家鉴定后,评估报告所载的估价结果将作为本项目的补偿依据,该评估结果在征收公告有效期内均可适用,不受评估报告有效期限影响。

    欲参与本项目评估的评估机构持有效证件及介绍信,于征收公告发布之日起5日内前往征收工作点报名。

    5.被征收人或者征收组织协调单位对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

    被征收人或者征收组织协调单位对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原评估机构书面申请复核评估,并指出评估报告存在的问题。

    原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估报告结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

    被征收人或者征收组织协调单位对原评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

    十四、本项目房屋征收公告发布后,房屋征收组织协调单位确定第一、二、三轮商谈的期限,并予以公布。

    十五、2011年12月31日以后建造的无合法批建手续的房屋,不予补助、奖励。

    十六、本补偿方案未涉及的相关问题,按我市现行征收的相关法律法规执行。

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